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房地产企业工程管理制度
随着社会不断地进步，制度的使用频率逐渐增多，制度是维护公平、公正的有效手段，是我们做事的底线要求。想学习拟定制度却不知道该请教谁？以下是小编整理的房地产企业工程管理制度，欢迎大家分享。
房地产企业工程管理制度1
一、引言
不论是在哪个国家，房地产行业都是国民经济中的重要基础性行业。客观来看，房地产行业涉及多项产业，同国家的政治、经济、民生都有着千丝万缕的联系。通常来说，普通民众大多都关心自己是否能够承担当下的房价，而广大房地产开发企业则需要追求利润最大化，从表面上来看，这二者之间似乎是对立的，然而，一个具有市场敏感性和管理智慧的房地产开发企业，会在日常的经营管理中寻求大众和企业能够共同接受的定价体系，毕竟只有广大民众基本上都能承担的房价，房地产开发企业才能够获得更加广阔的市场空间。为了达到上述目标，房地产开发企业势必需要加强自身的财务成本管理工作，科学降低开发成本，推动房地产价格的理性发展。房地产开发行业的财务成本管理具有环节多、周期长、内容繁杂、专业性强的特点，因此财务成本管理工作难以一蹴而就，需要各个环节、各个部门的共同参与和配合。
二、房地产开发企业财务成本管理的现状分析
（一）缺乏对成本控制制度的深刻认识，成本控制流程设计工作滞后
由于受到传统管理理念的影响，大多数房地产开发企业对成本控制制度建设的重视程度不足，缺乏科学、专业的成本控制流程设计。虽然，从表面上来看，很多房地产开发企业都已经逐步建立了自身的财务成本控制制度，但是不论是从全面性还是可操作性上来看，都还有着较大的差距，内容不完备和实际执行过程中的乏力，导致很多房地产开发企业的财务成本控制制度都流于形式。具体分析当下房地产开发企业的财务成本控制制度，我们可以发现文字性描述和宏观规定往往是制度的重要组成部分，较为生硬刻板，难以在实际工作中得到有效贯彻。针对房地产开发企业来说，一套完善、有效的财务成本控制制度至少应该包括以下三方面的内容：首先，是文字性的表述，这部分内容的篇幅需要控制，清晰简明是最重要的标准；其次，是各个类型的流程图；最后，是表单、图表和相关凭证。在以上三个部分中，财务成本控制流程图是目前最为常用的方式，即可能够更加客观、清晰地反映出企业进行成本控制的程序、节点、涉及部分、经手人员等等，同时也能够将在实际管理工作中探索出的先进成本控制模式记录下来并加以固化，形成企业常态化的财务成本管理模式。除此之外，成本控制流程图还能够直观体现出管理活动中可能出现的风险点和薄弱环节，有助于企业进行及时的查缺补漏，提高财务成本控制工作的实际收效。
（二）缺乏健全有效的预算管理系统
房地产开发企业的成本费用涉及到的项目和内容十分冗杂，客观上给企业预算编制和执行工作带来了不小的难度。简单来说，房地产开发企业的成本费用是项目开发过程中所支出的所有费用的总和，具体包括土地拆迁费、前后期工程费用、建筑安装费用、配套设施费、各类间接费用、税费等等。房地产开发企业是典型的资金密集型企业，往往涉及到的开发项目都需要大量的资金投入，并且随着我国开发土地和建筑市场价格的不断攀升，房地产开发企业的实际资金需求量也在大幅度的增长。另外，房地产企业的实际项目开发工作需要一个较长的周期才能完成，客观上导致资金占有时间较长，项目的整体资金协调能力有待进一步提升。通常来说，房地产企业的预算管理需要以企业的实际效益为根本出发点，充分考虑市场因素，将销售和利润作为起点，凭借预测、倒推等方法对每一会计年度的财务成本及未来经营战略进行全面、细致地规划。然而，在之前的一段时间内，房地产行业的发展呈现出过热的发展趋势，导致一些房地产开发企业盲目拿地，冒进开发，并没有在项目伊始专门针对土地成本、投资回报率、费用支出、资金运作等内容制定出详细的预算管理体系，财务预算的分析职能严重不到位。在项目的实施过程中，有很多房地产开发企业因为缺乏专门针对资金的预算管理方案，导致资金运作散乱，成本费用失控在很大程度上加剧了房地产开发企业的经营风险。
（三）缺乏对施工工程的严密监督与管理
对施工过程管理不到位也是房地产开发企业财务成本管理中的重要不足。目前，我国一部分房地产开发企业还并没有组建自身的施工队伍，所以工程承包是其常用的方式。然而，在施工过程中，如果施工方、监工方都未能重视管理工作，那么不仅项目开发企业的利益得不到保障，还会严重影响项目建设的工程质量。具体来说，首先，在现场施工中，如果监理方缺乏必要的责任心，监理工作将容易流于形势，工程质量得不到保障，施工方甚至可以随意将自己的工程量再次转包或者分包，导致施工队伍的整体素质良莠不齐，这样一来，房地产开发企业很难做到对项目整体质量的把关，甚至出现整个开发项目的停滞。其次，一些房地产开发企业不重视对施工过程中销售费用、管理费用的控制。一些企业并没有区分费用的可控和不可控因素，就盲目制定管理费用、销售费用的相关指标，导致这些指标缺乏实际参考价值，也不能客观、真实地反映出相关责任人的成本控制责任。最后，缺乏对工程成本的现场审核、成本计算粗放也是制约房地产开发企业财务成本管理工作的重要因素。在项目的施工过程中，各类材料费用的计量大多不够准确，存在严重的高估冒算，再加上缺乏及时的审核，企业很难从根本上加强对财务成本的控制。由于开发项目本身具有较长的工期，再加之多个施工单位的共同作业，导致工期界限模糊、工程量重复计算的情况时有放生。
三、强化房地产开发企业财务成本管理的主要措施
（一）重视针对成本控制的流程设计，提高相关内容的可行性
房地产开发项目具有建设周期长、流程复杂、专业性强等特点，更重要的是，每个房地产项目的施工环节既是唯一的，也是交互的。鉴于此，房地产企业唯有真正将财务成本管理工作深入到日常施工的方方面面，才能够更加全面、细致地了解整个开发项目的'成本状况，继而实现将成本控制的关键节点具体落实到每一个施工环节上，这不仅是强化成本管理的基础，更是提高成本管理流程设计可行性的关键。房地产开发企业需要准确地把握关键的成本控制节点，一点带面，将财务成本管理工作的各项内容进行推广。当然，鉴于房地产开发企业日常经营管理业务的复杂性，财务成本控制的方式也不能过于单一，更不能仅仅只停留在制度性的文字规定上，而是需要有意识地满足企业各层次管理人员和各类型岗位员工的实际需求，因此控制形式要灵活多变，图表、文字、表单等方式都可以采用，尽量控制文字内容的篇幅，提高各项控制措施的实际可操作性。随着现代企业财务成本管理制度的不断发展，全面成本控制成为了企业提高控制措施的可操作性的重要途径，能够促进房地产开发企业成本控制的不断完善，早日实现财务成本管理的目的。
（二）重视对财务预算管理工作的强化
客观来看，由于房地产开发企业的项目开发周期较长，所涉及的内容也较为复杂，导致其财务预算的编制、执行工作都需要面临较多的不确定性，而这些不确定性容易诱发各类经营管理风险，对项目开发的最终效益和企业发展都有着直接而深远的影响。通常来说，企业的财务管理部门应该将资本预算、项目预算作为基础，以便对企业经营活动中所涉及的资金进行最为恰当的配置。具体来说，针对项目预算来说，财务管理部门对项目前期的情况进行全面的了解和分析，主要内容包括开发成本测算、制定借款计划、分析项目实际可行性、费用支配、预期收益、税收费用等等，采用整体预算策略，将有助于房地产开发企业提高自身投资决策的针对性和准确性，对于防范财务风险，确保开发项目顺利推进有着积极意义。针对资金预算，房地产开发企业应该在充分分析自身经营状况、发展阶段、资金实力的基础上，结合开发项目的实际资金需求量，制定出详细、全面的资金使用规划方案，在具体的实施过程中，为了便于工作人员将预算方案落到实处，还需要建立健全相应的预算指标考核体系来保障预算管理工作的顺利实施。除此之外，房地产开发企业还应该加强对预算执行工作的评价与考核，可以采用月度分析、绩效考核等方式，将各个部门的预算执行成果同最终的年度总评相挂钩，从而为实施全面预算管理工作打下基础，最终实现对自身经营管理行为的定量约束，将财务风险控制在可接受的范围之内。
（三）重视对施工过程的成本控制与审核
面对新的发展形势，房地产开发企业应该重视对施工过程的成本控制与审核，尤其是在工程建设出现变动的情况下，更需要对所涉及到的人工费用、材料费用等进行仔细核算。根据相关统计，项目开发成本中，材料成本占比最大，因此重视对施工现场的材料管理工作，是房地产开发企业降低工程成本的重要渠道之一。具体来说，在施工现场，管理人员要将控制的重点放在大宗材料的流转上，严格执行寻比议价、招标等方法进行采购。其次，还需要在施工现场关注材料的用量标准，仔细核对每一类材料的批次和批量，力争实现材料物流成本和仓储成本的共同降低。最后，房地产开发企业还需要建立健全工程施工的变更管理制度，将相关责任、要求进一步明确，需要完整的变更手续，包括变更内容、变更时间等，要重视施工变更资料的收集和保管。
四、结语
综上所述，财务成本控制是所有房地产开发企业日常经营管理过程中的关键环节，涉及到开发项目的各个流程，具体包括土地竞买、项目设计、招投标、施工、竣工等等。抓好房地产发开企业的财务成本管理工作，一方面能够提高项目的投资效益，同时也有助于促进企业管理水平的提升，对企业的长远健康发展有着十分积极的影响。面对激烈的市场竞争，房地产开发企业要想获得更加广阔的发展空间，必须深刻认识优胜劣汰的市场法则，力争实现成本的不断优化，增强自身的市场竞争力。
房地产企业工程管理制度2
一、前言
我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，市场竞争日益加剧及市场观望情绪不断加重等不利情况的出现，房地产企业的发展转向靠成本竞争取胜的策略是首选。搞好企业成本均衡管理和控制是提高房地产企业竞争能力的重要举措。本文通过对房地产行业环境分析立足房地产企业项目开发全过程，对加强房地产企业各环节的成本均衡管理和控制进行探讨，期望能与房地产企业的同行对于房地产企业成本均衡管理和控制进行一些探讨。
二、房地产企业成本控制的特点及其难度
房地产企业成本控制涉及前期立项、规划设计、合同签订、纳税筹划、招标、施工建设、变更鉴证、工程竣工决算、销售管理等方方面面。涉及面之广、时间跨度之长、情况之复杂，事项的不确定性这都给成本管控增加了难度。在最关键的规划设计、工程招标、施工建设等关键环节缺乏科学的方法和行之有效的措施。往往在项目施工过程中，对成本的跟踪控制力度不够，监理和建设单位对施工建设单位工程质量、合同变更签证、建设工期监督管理不到位，从而增加了企业成本。房地产企业属于资金密集性企业，资金使用周期长、需求量大，房地产企业大都受融资渠道的限制，使得融资成本成为开发企业成本控制的又一个瓶颈。
三、房地产企业目前成本管理的现状及困难
1.房地产行业企业全面成本控制意识淡薄
受长期行业高回报的影响，房地产企业大多数管理者和员工没有全面成本控制的意识。企业没有树立全面、系统的成本控制理念，没有建立合理的成本控制体系及成本管控制度。一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及财务领域。而缺失了成本控制最关键的规划设计、竣工决算等环节，房地产企业税负在所有行业中是最高的，项目开发建设前期的纳税筹划，也是企业成本均衡管理和控制的重要组成部分。监理和建设单位对建设施工过程缺乏有效监督、控制、管理，也会使企业增加不必要的成本费用开支。随着行业竞争的加剧，应建立起房地产企业全面成本控制的意识。
2.房地产成本管理和控制缺乏行之有效的方法
由于房地产行业普遍更重视开发和销售环节，对成本管理和控制意识淡薄不重视。目前，大多数企业的成本控制，还停留在建安及财务领域的.成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企业对成本控制注重事中、事后控制，对成本预测不精细，成本控制缺乏科学性和全面性。
3.房地产企业成本控制制度设置不够完善
很多房地产企业在成本控制上处于粗放状态，成本控制制度体系不够完善。房地产成本控制涉及建设单位、施工、监理企业的相互配合，贯穿房地产项目开发的各个方面，成本控制体系的职责权限的划分不够明确，相应的跟进、改善措施往往不到位。
4.管理人员的素质达不到要求
有些房地产企业虽然建立了相应的成本控制制度，但限于管理人员素质及管理水平达不到，成本控制没有取得好得效果。房地产项目竣工以后，实际成本的控制考核赏罚不够分明，导致各单位、各部门及员工对成本控制的积极性不高，成本控制不能落到实处。
四、影响房地产开发企业成本控制的因素
主要包括行业宏观经济形势、行业竞争程度、合作关系、行业地位等。
1.行业新加入企业的竞争威胁
由于房地产企业的高回报，使得国内拥有大量现金的其他行业企业的成功人士，还有一些资金实力雄厚的国际公司都有计划进入房地产行业，由此可以看出新进入者的威胁比较大。
2.供应商的议价能力
房地产企业的供应商可分为两类：一类为政府，政府多为土地供应者，土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此这类供应商的价格议价能力强。这对企业成本控制是不力的，通常房地产企业都要以较高的成本获得土地使用权；另一类为原材料供应商、建筑公司等，这类供应商议价能力较弱，房地产企业大都处于供应链的核心位置。房地产企业应加强这类可控成本的控制力度。
3.购买方议价能力
我国房地产偏向档次高的客户，低收入者一般无能力购买，并且消费者获取房地产信息成本较高。这些原因决定购买者相对于开发商来说议价能力较弱。开发企业应发挥自身的优势，在进行市场充分调研的基础上，合理确定销售价格，最大程度地保证企业的利润空间。
4.当前竞争对手之间竞争的激烈程度
房地产企业是一个特殊行业，它的“产品”就是固定资产，耗资多，风险大。一般而言，它的退出成本很高。一旦进入这个行业，如果想半途而废，成本是相当大的。这就决定了房地产行业竞争对手之间的竞争异常激烈。竞争激烈导致不确定因素的增加、土地竞价的飙升，都使得房地产企业在充分竞争的市场条件下，必须以低成本定位才能提高企业的核心竞争力。
5.其他企业的替代品
房地产企业的商品就是商品房，作为替代品的政府保障性住房廉租房、经济适用住房，这部分替代品价格低。随着政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房数目不多无法满足需求，对开发企业威胁较小，但在开发成本上未来将会给房地产企业竞争产生压力。
通过房地产企业的行业环境分析我们可以看出，房地产企业对有些环节的成本控制能力较弱，而有些成本控制是企业掌握主动权的，房地产企业成本控制应根据行业特点对开发项目全过程成本做到均衡管理和控制。
五、房地产企业成本均衡管理和控制的对策
1.提高成本控制意识，建立健全成本控制体系
要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制体系，利用奖惩制度，促使企业所有员工提高成本控制意识，激励员工自觉加强成本管理和控制。成本控制的环节应从建安和财务领域，扩大到房地产项目全过程：立项决策、规划设计、设备购置、建筑施工、销售等各个环节。涵盖招投标、合同管理、设计变更、竣工决算、纳税筹划、监理管控、资金成本等各个方面，房地产企业成本管控可谓是一个庞大的体系，我们要扎牢每一个篱笆，杜绝成本管理和控制的短板，努力降低企业成本，向管理要效益，提高企业效益，增强企业竞争力。
2.提高控制人员的素质，完善绩效考核
任何制度、方法最后都要靠人去落实、去实现，因此在加强体系建设的同时，通过学习、培训以及完善绩效考核制度等方法措施，使得管理人员、员工的素质得到进一步提升，从而较牢固地树立成本控制意识。将成本管理引入到绩效考核中，对在职人员实行工作内容考核与成本管理考核相结合的方法，动态管理。通过建立科学合理的用人机制，使那些有经验、懂技术、会管理、职业操守好的人员得到重用，激励员工自觉加强成本管理和控制。
3.针对房地产企业行业的特征，对房地产项目开发全过程成本实行均衡管理和控制
（1）立项、土地征用环节
发改委立项备案通知书。在项目立项前，房地产商需要通过容积率和土地面积换算得到预计的土地费用，以此来对项目的可行性进行判断。
房地产企业的通过土地招拍挂取得土地使用权。这个阶段由于土地的稀缺性及政府垄断开发商相对议价方面处于弱势。但房地产企业要做好开发主体的谋划，取得合法有效的土地价款票据，企业应妥善办理好土地拆迁安置的各项事宜，控制好拆迁安置费用，为项目快速顺利开工打好基础。这对企业成本管理起着很重要的作用，最终直接影响企业利润。
（2）设计与前期工程
设计费用在项目成本中所占比重不大，但房地产企业设计阶段就确定了开发产品定位、档次、主体结构、材料选用、设备品质等，设计的漏项还将直接影响项目的变更签证，最终影响企业成本。可以说房地产开发项目的绝大多数成本在这阶段就已经确定了。所以规划设计管理对成本控制起到至关重要的作用。
前期工程涉及成本费用：包括项目整体性报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编制费、其他费用。费用成本明目繁多，开发企业应逐项落实到位，做到有效成本管控。
（3）项目施工建设环节
①加强建设阶段各类合同签订管理，切实加强各类合同履约管理。各类超过标准限额的合同签订，应该按照规范流程，保证市场公平、公正发展，规范操作程序，使企业成本得到有效控制的重要措施。
②监理单位加强施工现场质量、安全、工程进度管理，从严控制施工过程中的签证变更，这是加强企业成本均衡管理和控制的有效途径。
4.预售环节的成本管理
房屋预售阶段的定价、合理的折扣，与线上线下运营商的合作，商品房销售的按揭贷款的银行选择，广告费的投入，提高资金运转速度快速回笼资金，节约企业资金成本，加强销售环节的成本管理，是实现企业项目全过程均衡管理与控制的一个不可或缺的一部分。
5.项目竣工环节
项目竣工环节，对各建设项目进行竣工决算，工程竣工决算阶段的成本控制是根据合同及有关变更签证，图纸等相关资料，报送相关的中介机构进行竣工决算审计，准确计算工程量，使审计后的结算真正体现工程实际造价。财务部门按照成本以项目为单位的配比原则，进行产品成本的归集。财务核算应做到精细、准确，为最后房地产项目的土地增值税清算打下基础。这是房地产企业成本均衡管理和控制的最终环节。
六、结论
本文阐述了房地产企业成本控制的特点及其难度，分析了影响成本控制的因素，提出了房地产企业成本均衡管理和控制的对策。我国房地产市场渐趋饱和，产业增速出现回落，房地产业回报率有所降低，房地产业从快速发展正慢慢走向成熟。房地产企业要想在激烈市场竞争中获得长远的发展，就必须对企业成本实行精细化管理，将企业成本管理的重点放在对成本的均衡管理和控制上。按照房地产行业特征，在房地产开发的各个环节针对不同的特性，采取不同的方法，挖掘企业潜力，有效管理和控制企业成本，最终起到有效降低企业成本，提高企业效益，从而促进房地产企业在激烈的市场竞争中获得健康、稳定、长远的发展。
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