物业公司管理制度【经典15篇】
在生活中，制度的使用频率逐渐增多，制度是要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。你所接触过的制度都是什么样子的呢？以下是小编为大家整理的物业公司管理制度，欢迎阅读与收藏。
物业公司管理制度1
1.0目的
规范合同的评审、签署、履约跟进、归档管理工作程序,确保公司利益、信誉得到保障。
2.0适用范围
适用于物业管理公司所有合同的管理工作。
3.0职责
3.1总经理负责公司所有合同的签署及重要合同的评审。
3.2人事行政部负责本项目合同审核、监管及归档(包括员工劳动合同)。
3.3各部门负责人负责合同的履约执行。
4.0程序要点
4.1合同管理的范围:包括对外提供服务的合同和对外委托服务的合同。
4.1.1对外提供服务的合同,包括以下几类:
(1)开发/建设单位或业主委员会委托进行物业管理的合同;
(2)投标书;
(3)对外租赁合同;
(4)公司承诺提供的常规服务和管理合同;
(5)顾客(业主、住户或其他委托方)委托公司进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运及其他有偿服务的合同;
(6)公司车库、车棚、车位使用或泊车合同;
(7)其他对外提供服务的合同。
4.1.2对外委托服务的合同,包括以下几类:
(1)采购合同;
(2)招标合同;
(3)劳动合同;
(4)公司委托顾客(供应商或其他受委托单位)进行采购、安装、修缮、装修、贮存、检修、保养、清洁、搬运等合同;
(5)其他须进行对外委托服务的合同。
4.2合同的'形式包括以下几种形式。
4.2.1书面的和非书面的。
4.2.2协议或其他法规性文件的规定和要求。
4.2.3规范合同和格式合同。
4.2.4口头承诺。
4.2.5招、投标书。
4.3合同的制定。
4.3.1一般情况下由合同的执行部门负责制定,其内容包括以下条款:
(1)标的;
(2)数量和质量(或工作内容);
(3)价款或酬金;
(4)履约期限、地点方式及其他履约条件;
(5)合同终止条件;
(6)违约责任;
(7)专用合同约定的其他必要条款。
4.3.2各种合同若有合同范本,可依照合同范本填写或修改各项条款。
4.4合同的评审。
4.4.1评审权限:
(1)标的在10万元以下的合同,由总经理委托分管副总经理组织合同执行部门及人事行政部经理进行评审;
(2)标的在10万~50万元的合同,由总经理组织有关人员进行评审;
(3)标的在50万元以上的合同,由董事会进行评审。
4.4.2评审内容。
(1)对外提供服务合同的评审内容:
公司的履约能力;
顾客提供的价格;
合同的风险;
合同的条款是否明确;
合同是否合法;
合同的社会效益;
其他需要评审的内容。
(2)对外委托服务合同的评审内容:
分供方的履约能力;
分供方提供的价格;
分供方的信誉;
分供方提供服务的售后服务;
合同的条款是否明确;
合同是否违法;
合同的风险;
合同履约监控能力;
其他需要评审的内容。
4.5合同的签署与生效。
4.5.1合同经评审合格,由总经理签署。非书面的合同除外。
4.5.2经总经理签署的合同按印章管理规定办理盖章审批手续。
4.5.3所有书面合同均须加盖公司印章,合同页数在一页以上的必须加盖骑缝章。
4.5.4经签署并加盖公司印章的合同正式生效,须公证的合同,经公证后生效。
4.5.5公司承诺提供常规服务和管理的合同签署与盖章形式不受以上条款的限制。
4.5.6生效的合同原则上一式四份,公司与顾客各两份,需进行公证的须报公证机关一份备案。
4.6合同的编号与归档。
4.6.1书面合同统一进行编号,编号的方法按档案管理的规定办理。
4.6.2一般情况下书面合同由公司人事行政部统一归档(经总经理审批同意,由其他部门保管的除外),归档方法按档案管理的有关规定办理。
4.6.3公司归档合同原件,合同履行完毕或需分阶段付款的,报财务部存档一份,部门需按合同条款监督顾客履约的,按档案管理的有关规定办理复印审批程序后,由部门负责人保管一份复印件。合同执行完毕后,须将合同返还公司归档。
4.6.4合同条款涉及保密事项的,有关部门均承担保密责任。
4.7合同的履约。
4.7.1对外提供服务的合同,由提供合同服务的部门负责履约,重要的合同由总经理或人事行政部监督履约。
4.7.2对外委托服务的合同,由合同执行部门监督分供方履约,重要的合同由总经理或人事行政部监督履约。
4.7.3合同执行部门须将合同履约阶段性情况向总经理汇报,重要合同须以书面形式汇报。
4.7.4公司监控所有书面合同(员工劳动合同除外)的履约进度,对违反合同进度的及时向总经理汇报。
4.7.5合同履约完毕,对重要合同的执行效果再次进行评审。
4.8合同的变更与废止。
合同双方不能履约或不能完全履约或合同中须变更废止情况出现需进行合同条款变更或废止时,由合同执行部门向人事行政部提出合同变更申请,人事行政部按合同评审程序跟进评审变更条款或废止合同,重要合同由总经理直接组织变更条款或废止合同。
4.9合同的续约。
合同期满且需办理续约的,由合同执行部门按合同要求提前通知人事行政部,由人事行政部经理按合同评审程序跟进评审,重要合同由总经理直接组织合同评审。
4.10合同的统计。
每年12月31日前,由人事行政部对书面合同进行清查统计,写出专题报告。专题报告内容
包括:合同清单,履约完成情况,存在或需跟进的问题等报总经理审阅。总经理给出批示意见,由人事行政部按总经理批示意见办理。
5.0相关记录表格
5.1《合同台帐》文件编码:cd/jy/qr/006
5.1《合同评审表》文件编码:cd/jy/qr/007
6.0相关支持性文件
物业公司管理制度2
为规范物业的资金运作及管理工作，结合物业业实际经营情况，特制定本办法。
第一章规定
第一条
所有人员必须根据合法、完整的原始凭证，按规定粘贴、填制报销帐单据。
1、原始凭证的基本要求
1)原始凭证内容必须具备：凭证的名称;填制凭证的日期;填制凭证单位名称或者填制人的姓名;经办人员的签名或者盖章;接受凭证单位的名称;经营业务的内容、数量、单位和金额。
2)从外单位取得的原始凭证，必须符合国家票证管理办法，并盖有填制单位的公章;从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章。自制原始凭证必须有经办单位领导人或者其指定人员的签名或盖章。
3)凡填有大写或小写金额的原始凭证，大写与小写必须相符。购买实物的原始凭证，必须有入库单或验收证明;支付款项的原始凭证，必须有收款单位的收款证明。
4)一式几联的原始凭证，应注明各联的用途，并且只能以一联作为收款证明。一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸(发票和收据本身具备复写纸功能的除外)套写。
5)经有关部门批准的经济业务，应当将批准的文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准部门、日期、批准人及“原件存档”字样;如果批准文件涉及两项报帐内容，可将原件附其中一份报帐单据，另一份注明原件在“××报帐中”字样。
2、原始凭证粘贴的具体规定：
1)在空白报销单上将原始报帐凭证按小票在下，大票在上的要求，从右至左呈阶梯状依次粘贴;若票据较少，可直接在正式报销单的反面粘贴(原始凭证的正面与报销单的正面同向);若票据较多，可在多张空白报销单上粘贴。
2)将已填写完毕的正式报销单粘贴在已贴好的原始报销凭证的空白报销单上(将左面对齐粘贴)。
第二条
如果需报销的原始单据遗失，除飞机票、火车票、船票、长途汽车票，在理由充分的情况下，按票价的50%报销外，其他票据遗失一律不予报销;特殊情况，必须报请物业财务部负责人批准;已由银行付款，需进行报帐核销的原始单据遗失，须凭加盖对方发票章(或财务章)的原始单据复印件和经部门负责人签字的专题说明进行核销，同时对经办人予以100元的处罚。
第三条
对不真实、不合规定的原始凭证不予报帐;对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，并要求按规定更正、补充;原始凭证有错误的，应要求出具单位或填报人重开或更正(金额只可改小，不可改大)，更正处加盖单位印章或签章。
第四条
严格执行报帐期限规定，及时进行报帐。
1、差旅费借支必须在返回物业五天内报帐，其他现金借支十天内必须结清。
2、领用的转帐支票，经办人员必须在十天内到财务部门办理报帐手续;直接由物业汇往各往来单位的款项，记入经办人员往来帐，经办人员必须在付款后(或货到，或工程完工后)一个月内到财务部门办理报帐手续(合同上有规定的除外)。
3、凡未在规定期限内到财务部门结清财务手续的，按起点30元，每超期一天按两元的标准递增予以罚款。
4、费用单据超过二个月的，不予报帐。
第五条
严格执行物业的审批规定，所有开支必须经部门负责人同意，物业总经理及财务部负责人审批后方可办理。
第六条
各项费用开支，以现金方式支付的，必须填写物业(或丝宝集团)费用报销单;
第七条
已取得结算凭据的报帐业务，必须填写丝宝集团报销单;未取得结算凭据的付款业务，应由经办人填写请款单，待货到(或工程完工)后由经办人取得发票，办理入库验收(或工程验收)手续，填写报销单办理报帐手续。
第二章资金支付的审批规定及流程
第八条
报帐审批规定
1、各部门员工的日常费用，由部门负责人控制审核，报物业总经理和物业管理公司财务经理审批，;部门负责人的日常费用，直接由物业总经理和物业管理公司财务经理控制审批。
2、车辆保养、改装或维修，单项费用在3000元以内(含3000元)的，必须以书面形式，报管理公司总经理批准;单项费用在3000元以上的，必须逐级上报，由集团批示。
3、物业各种办公、印刷用品、小车过桥及汽油费用、电话费(含个人手机话费)等所需资金的支出，由物业办公室管理及审核，报物业总经理及物业管理公司财务经理审批。
4、物业日常经营所需的水、电及零星工程设备维修费用，由工程部负责核实，报物业总经理及物业管理公司财务经理审批。
5、物业日常购置原材料、低值易耗品、物料用品、促销品、宣传品、电脑设备及耗材等用于经营的物资，由采购部负责核实，报物业总经理及物业管理公司财务经理审批。
6、物业管理公司和物业所有需支付的资金(除临时处置资金外)，均通过物业管理公司财务经理统筹安排。
第九条
报帐审批流程
1、员工因工发生的日常费用必须按规定事先报请部门负责人批准(部门负责人发生的费用，应逐级上报上级领导批准);部门负责人必须做到严格控制，杜绝先斩后奏的现象发生。
2、凡涉及购买物资的部门，应预先提交申请报告，根据报帐审批权限的规定经审批人批准后，由物业指定的部门负责签定合同(除零星采购以外，所有采购业务均必须签定采购合同)、购置及报帐。
3、各级审批人出差期间，对必须开支的款项可授权他人代理行使审批职责。授权书上必须详细注明授权的范围、期限、被授权人等主要内容。授权书一式两份，一份由本部门留存，另一份交财务部门存档。
第三章资金的预算管理
第十条
每年元月10日前，物业根据当年的经营计划，提出当年资金总需求预算方案，报集团总部审批。
第十一条
各物业根据集团总部批准的资金预算方案，制定各月的资金预算计划，每月将物业节余资金汇总部集团使用。
第十二条
物业总经理审定各部门申报的资金需求计划，并将总资金预算计划分解到各需求部门。
第十三条
按照确定的分部门资金需求计划，合理调度和安排资金的运用。
第四章借支及请款规定
第十四条
现金借支规定
1、凡物业员工因工作需要，需申请临时借支的，必须填写借支单，注明借支事由，经部门负责人核实、财务部负责人审批后办理借支手续。
2、差旅费借支必须由部门负责人根据员工出差天数及日费用标准核定;其他现金借支一次不得超过20xx元。
3、因工作性质特殊，需借支备用金的，由借支人填写借支单，注明“备用金”字样，经部门负责人批准后在财务部门办理借支手续。
4、现金借支，严格遵循“前帐不清、后帐不借”的原则。
5、备用金借支，由财务部门每季度出具各部门备用金借支明细，交各部门负责人重新核定。如有工作或额度调整，应及时通知财务部门。
第十五条
转帐支票借支规定
1、除采购员借支外，其他部门超过20xx元(含20xx元)以上的开支，必须使用转帐支票付款。
2、使用转帐支票付款，经手人应提供准确、详实的收款单位名称及金额;确实不能事先提供准确收款单位名称或金额的，由财务部门开具限额转帐支票。
3、经手人预先领用转帐支票的，应按规定填写请款单，详细注明收款单位名称、金额(或限额)、款项用途，协议号(已签定合同)，经部门负责人批准后在财务部门办理借支手续。
第十二条
异地付款的请款规定
1、原则上，异地付款一律采用电汇方式;如特殊原因需汇票付款的，必须详细注明原因，经财务部门负责人批准后才能办理。如办理的汇票需寄给往来单位，必须在办理正式交接手续后交物业指定邮寄员邮寄;如办理的汇票为收款单位自带，则财务部门必须在认真检查、核对取票人身份证，及收款单位提供的加盖单位公章或财务印鉴章，并指明取票人姓名的委托书(原件)后，才能办理汇票领取手续。“委托书”及取票人身份证复印件由财务部门妥善保存。
2、对依据合同或协议支付的款项，请款人必须严格依据合同或协议上填写的收款单位名称、帐号及开户行填写请款单;如果收款单位名称、帐号或开户行发生变动，请款人必须提供往来单位加盖公章或财务印鉴章的变更证明原件。
第五章报帐程序及报帐的具体规定
第十三条
费用报帐
1、费用开支后，应凭报销单办理报帐手续;有借支的，必须先清理借支。
2、费用报帐时，必须由经手人根据物业有关制度及规定填写报销单，详细注明报帐事由，并附正式原始发票，经部门负责人批准后在财务部门办理。
3、根据合同开支的各项费用，报帐时，应详细注明合同号。
4、根据报告开支的各项费用，报帐时，应附已批示的报告原件。
5、购置办公用品、低耗品、物料、水电卫生设施等物资必须办理入库手续，报帐时附入库单或直接由领用人在原始凭证上签字证明。
第十四条
固定资产报帐
1、固定资产(包括机器设备)购置报帐应附申购单(或批示报告)、购货发票、入库单或验收报告等单据;特殊行业的资产(如电梯、锅炉等)，必须同时附专业检测部门出具的`检验合格报告。
2、结算在建工程完工工程款时，房产公司将结算依据移交给集团财务总部，由集团财务总部会同审计师事务所进行审计，并根据审核结论、工程结算发票及完工验收单全额结算。
第十五条
供应商开户及货款结算
1、供应商开户规定
1)日常计划采购开户规定：日常计划采购内容指物业经营所须的基础性原材料、资产等。如：食品、酒水、香烟、客房用品、美容美发用品、成批的低耗品及大额的固定资产等。采购部按照竞价筛选原则确定供应商后，须与供应商签定供货协议(或合同)。协议中必须注明质保金的缴纳和结算方式。协议签定后必须由采购部指定专人及时递交(原件一份)给财务部合同专管员，以便财务部及时录入电脑。供应商持供货协议书到财务部缴纳质保金，成本会计查实该供应商协议确已录入电脑并已缴纳质保金后，方可办理开户手续。
2)对于零星或急件采购的物品(如零星物料用品、少量补充的基础性原材料等)，金额较小，可以不签定协议，以经办的采购员户头办理入库手续。
2、供应商货款结算
1)个体户供应商货款支付的规定：凡以个人名义与物业签订协议的供应商，在协议中必须详细注明该供应商姓名、身份证号码、联系电话和地址(一家供应商只能以一个人名义签订协议，不得多户多人)。财务根据此协议中提供的资料录入电脑，并据此开户名称办理入库手续。在支付货款时，由协议中的供应商持本人身份证领取现金或支票，出纳员必须与电脑资料逐一核对无误后，方能发放。
2)以单位名义开户的供应商货款支付的规定：凡以单位名义与物业签订协议的供应商，在协议中必须详细注明该单位全称、开户银行、帐号、委托经办人姓名、身份证号码以及货款的支付方式(支票、电汇等)，收款单位必须与合同单位一致，否则，必须由合同单位出具委托付款协议书，并由其法人签字、盖章认可。
3)供应商供货、结款应严格按照协议执行，即：在办理入库时，以协议中的单位名称开户;在进行货款支付时，由协议中的委托经办人持本人身份证领取支票(电汇由出纳员直接按协议办理)。如有变更，须有加盖该供应商单位公章或财务专用章的、负责人签名的书面变更通知，出纳员方可办理结算手续。
3、所有以供应商名义办理入库和结算手续的货款支付，原则上不得由物业采购员代为结算，如有此情况，出纳员有权拒绝付款。
4、供应
商付款方式的规定：个体户性质的供应商以现金支票或转账支票方式支付，其他供应商原则上要求以转帐支票、电汇或银行汇票方式支付。
5、供应商货款结算流程及时间的规定：供应商货款集中按月支付，下月支付上月货款。
A、每月的18日-20日为上月货款对帐日。供应商将上月的货物验收单整理，开据正规有效的发票(不得使用复印件)，在采购部粘贴填写《报帐单》，注明单据张数、货品名称、金额和供应商单位或姓名，由经办采购员签字后，到财务部往来帐会计处对帐。财务部往来帐会计对货款的结算金额的真实性、发票及报帐单填写的规范性、有效性进行认真审核，不合规定者不予以办理。
B、每月的21日-23日为采购部负责办理货款审批手续日。由采购部指定专人将已对帐的货款单据统一收取，并报采购经理和各物业总经理审核签字后，交物业管理公司财务经理审核。
C、每月的23日-28日为财务付款结算日。物业管理公司财务经理将审核无误后的货款单据交出纳。出纳按货款支付方式之规定开出支票或汇票，并通知供应商领取货款。
D、上述结算时间的规定一般不得变动，除此时间之外的对帐和结算(特殊情况除外)财务一律不予受理。
第六章现金的日常管理
第十六条
现金管理制度
1、实行备用金管理办法。备用金(库存现金)在核定的限额内使用。物业备用金的领用包括：出纳员、收银主管、前台收银员、各营业点收银员、采购员。原则上出纳员库存现金不得超过一万元;收银主管一万五千元;前台收银员一万元以及各营业点收银员找零用备用金伍百元;采购员备用金一万元。
2、除零星开支部分从库存现金中支付外，其他一切支出必须从银行提取，不得坐支。因特殊情况需要坐支现金的，需报财务部负责人批准，核定坐支范围和限额。库存现金超过限额的部分，必须当日送存银行。
3、物业与其他单位之间的经济往来，除允许现金支付的款项外，其余必须通过银行进行转帐结算。
4、现金的使用范围如下：
①临时员工工资(原则上要求由银行发放);
②出差人员必须随身携带的差旅费;
③物业处理紧急情况时的支出;
④转帐结算起点以下的零星开支;
⑤人行规定需要支付现金的其他支出。
第十七条
现金收支控制
1、出纳员与会计人员必须分工明确，出纳员不得兼办收入、费用、债权债务帐簿的登记、稽核和会计档案保管等工作，会计人员不得兼管出纳工作。
2、出纳人员应熟练掌握并严格执行有关现金管理制度。根据审核无误的收、付款凭证负责办理现金和银行存款的收付款业务;负责登记现金和银行存款日记帐;清查库存现金，与帐面、银行核对，做到帐款、帐帐相符;负责保管库存现金、各种有价证券、支票和法人代表、出纳印章(财务专用章暂由天怡物业财务部负责人保管)。
3、严格现金收付业务的审批制度。出纳员进行款项收付业务时，首先要认真审核所依据的凭证，既要审核手续是否完备，数字是否准确，还要审核其内容的合理性和合法性。对于手续不完备、数字错误的凭证，要求经办人完善手续后方可报销;对于不应开支的款项，应拒绝报销;对涂改或冒领款的不法行为，应及时向财务部负责人汇报。出纳人员办理现金收付时，收付双方应当面点清，并认真复核，加盖收付戳记及出纳人员签章，以防重收、重付。
4、对库存现金(含各部门的备用金)，财务部负责人、主管会计要实施经常性地检查和突击性抽查，并填制库存现金(备用金)核查情况表，说明检查结果。对于核查出的长短款，要及时查明原因并提出处理意见。
5、出纳人员工作调离，必须办理严格的交接手续。
第四章工作标准
1.会计核算工作能有条不紊地进行。(即从收支两条线分别来看，收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映;支出方面从款项提取至报表反映，中间各个环节环环相扣，每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。)
2.及时准确地提供各项财务信息，包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。
3.及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。
4.加强收入的管理，保证公司收入不流失。
5.加强支出管理，保证一切支出都在受控制状态，包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。
6.加强预算管理，保证日常的收支状况与财务预算基本一致。
7.制定切实可行的财务管理制度和操作流程，并对部门内员工进行岗位培训与指导，保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。
8.与税务、金融等部门沟通良好，不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。
第五章财务管理规定
一、目的。本规定规定了公司资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理办法，旨在加强会计基础工作，正确执行国家财经纪律和财务制度，更好地为物业管理工作服务。
二、适用范围
本规定适用于公司财务部对资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理。
三、职责
财务部财务人员严格执行本规定，并监督公司全体员工执行本规定。
四、工作内容和要求
1.本规定的基本原则是：执行国家有关法律、法规和财务制度，对公司的财务活动实施有效控制，并接受上级有关部门的监督。
2.财务部是公司财务管理部门，在总经理领导下，对公司财务活动实行统一管理。
3.财务人员管理
(1)会计人员的聘用，由行政人事部初试后，由总经理直接面试后决定。
(2)公司重大项目的决策须有财务部负责人参加。
(3)财务人员必须具备专业技术资格，持证上岗。
4.资金管理
(1)原则上应在国有商业银行开设银行帐户，开设或撤销银行帐户时，必须报总经理批准。确需在非国有商业银行开户的，在申请开设帐户的同时，须报审帐户资金最高限额。财务负责人必须监督帐户资金限额的执行情况，并对执行结果负责。
(2)必须按银行及公司规定使用现金。
(3)库存现金限额，按开户银行的规定执行。开户银行没有核定限额的，最高不得超过5000元。
5.实物管理
(1)关于材料物资管理的规定：
a)购进的材料物资，原则上应先进仓，后领用。
b)对生产中急需的或零星的辅助材料，确需直拨使用的除按规定审批外，必须经项目负责人验收并签名，方可报销。
c)工程完工后，剩余的材料必须办理退仓手续。
d)材料、物资必须至少在每年三月和九月盘点二次。会计人员必须实地监督盘点，财务负责人必须对盘点结果的真实性负责。
e)对材料物资出现盘盈、盘亏的，必须查明盈、亏的原因，提出改进措施。必要时，对库存材料进行复点。
6.固定资产管理
(1)各管理处、部门必须指定一名固定资产实物保管责任人，对固定资产的实物管理负责。
(2)固定资产必须设置卡片帐进行管理，卡片帐必须由固定资产保管责任人签名，保管责任人变更的，必须及时变更卡片帐。
(3)在每年的六月，财务人员必须会同固定资产专责及实物保管责任人全面盘点固定资产。会计人员必须实地监督盘点，对盘点结果的真实性负责。
(4)盘点中出现的损溢，必须按规定的程序报批。
7.会计档案管理
会计凭证、会计帐簿、会计报表及储存会计资料的磁盘是企业的重要经济资料，要定期装订、整理立卷、妥善保管。
(1)会计档案管理实行分阶段负责制。按会计凭证的传递流程分出纳责任期、主管会计责任期。其中出纳责任期从出纳审核并接收业务部门的原始凭证起，到出纳将凭证传递给主办会计为止;主管会计责任期是从主办会计审核并接收出纳传递过来的凭证起，到将会计档案移交给档案室保管为止。
(2)在出纳责任期，出纳对交存的原始凭证及自己填写的记帐凭证负保管责任，按规定于每月28日前传递给主管会计。
(3)在主管会计责任期，主管会计对出纳交存的会计凭证、电算产生的记帐凭证、所有科目汇总表、装订成册的凭证本、会计帐簿、会计报表、已登录的档案袋、储存会计资料的磁盘等负责保管，同时应按归档要求对各类档案负责立卷、装订成册、分类分柜保管。存放场所应加锁，钥匙由主管会计掌握。档案原则上不得借出，如有特殊需要经总经理批准后，征得主管会计的同意并约定归还期，办理登记手续。借用期内借出资料的借用人负责保管。超过借用期限，主管会计未催讨追索，造成会计资料丢失的主管会计负连带责任。
(4)会计年度终了后，当年的会计档案半年内仍保存在主管会计处，期满后编造清册移交公司的档案室。
(5)会计档案必须妥善保管，存放有序，查找方便，并严格执行安全和保密制度。
8.定期公布管理规定
(1)按业主管理委员会的要求，采用不同形式，定期公布管理费用收支情况、维修基金使用情况。
(2)对较大费用的支出要分析情况、加以说明。
9.财务管理安全管理规定
(1)注意防盗，财务管理部门严禁闲杂人员逗留，下班关好门窗，锁好保险箱，密码加锁，密码注意保密。
(2)保险箱钥匙不得在办公室过夜。
(3)注意防火，室内严禁抽烟，下班切断电源。
10.财务人员工作要求：
(1)财务部经理
a)贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，遵守国家法律、法令。
b)严格遵守财经纪律，建立和健全财务管理制度及核算制度，并负责督促检查执行情况。
c)负责公司资金的平衡、掌握和监督资金的合理使用，监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。
d)参与策划重要的经营策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议。
e)向上级领导提供季度分析报告，并提出可行性建议。
f)负责收付凭证的审核、工程结算工作。
g)负责编制公司年度预算，制定各部门考核指标并监督执行。
h)对财务人员进行业务指导。
(2)主管会计
a)按国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实，数字准确、帐目清楚，做到帐物相符、帐帐相符、帐表相符。
b)根据公司的特殊性，分门别类进行分部门分小区建帐核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，c)编制各种记帐凭证，及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关的数据资料。
d)负责妥善归档保管好会计凭证、帐簿、报表等一切档案资料。
e)编制资产负债表、损益表、收入明细表、成本明细表，并与其他报表相互核对，有对应关系的数字必须保持一致，年终编报财务状况变动表及财务分析。
f)依据国家税法规定，按时按规定缴纳各项税金，做好有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管及发出工作。
g)严守机密，妥善保管会计档案资料，及时装订会计凭证，年底结算完毕，将全年会计凭证、帐簿、会计报表等资料收集齐全，整理立卷，妥善保管。
h)指导出纳，定期检查或抽查出纳的现金库存情况。
i)编制每月经营情况分析并提供分析报告。
(3)出纳员
a)遵守国家有关财经纪律，严格执行现金管理规定和银行结算制度。
b)负责办理现金收付各银行结算业务，负责登记现金的银行存款日记帐，每月终及时做出银行存款调节表。
c)负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。
d)认真审查每一笔款项的支付和费用报销，对违反规定的一律拒付，并及时向有关领导反映。严禁白条取款入帐。
e)负责工资表的编制及发放。
f)出纳人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐簿的登记工作和档案的保管工作。
第六章费用报销管理规程
一、目的
本规程规范费用报销程序，确保各项费用支出得到合理控制。
二、适用范围
本规程适用于公司各项报销费用的控制。
三、职责
1.财务部经理负责报销单据的及时审核。
2.公司总经理负责报销费用的审批。
四、报销程序
1.报销费用的填制要求
a)费用经办人原则上应在费用发生后的5个工作日内到财务部办理报销手续，特殊情况可另行处理。
b)将原始单据剪齐边角，正面朝上(与报销单据同向)粘贴在报销单的反面左边。
c)用蓝色或黑色钢笔、签字笔如实填写报销单的各项内容，如：报销时间、报销人、费用摘要、单据张数等。
d)采购类经营费用，须凭有效的《请购单》(或采购计划表)和发票到仓库办理物品验收入库手续，并将进仓单、直拔单附在报销单据的后面。
e)非采购类的行政、办公或其他费用，直接填制报销单据。
f)外出培训费凭《培训协议》办理报销手续。
2.报销单据的审核
a)费用报销单据经手人签名后，由各部门主管签字确认。
b)财务部经理应在收到报销单据的一个工作日内，对各项报销费用进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，审核人在财务审核栏内签署姓名、审核日期后，由报销人交总经理审批。
c)经审核报销单据不符合费用开支标准或在有其他疑问，而报销人又无法提供总经理批准的报告时，审核人应退回报销单据。
3.费用的给付
a)报销人依据审批手续完整的报销单到财务部出纳处签名领取费用。
b)单位价格在20xx元以下的报销费用，由出纳员用现金支付。
c)单位价格在20xx元以上的报销费用，原则上由出纳员用支票支付，特殊情况的可报财务部经理批准后，以现金支付。
d)各费用发生前借支备用金的，由出纳员作冲减备用金处理。
4.费用报销单据的保管
a)费用报销单据由出纳按顺序编制付款凭证，送财务部会计汇总、记账。
b)所有报销的费用单据，由财务部加密长期保存。
5.本规程执行情况作为财务部相关人员的考评情况之一。
第七章工资发放规程
一、目的
本规程规范工资发放程序，确保员工能及时、如数、安全地领取工资。
二、适用范围
适用于物业公司员工的工资发放工作
三、职责
1.行政人事部负责每月员工考评及员工动态资料的编制。
2.财务部出纳员负责员工工资计算和《工资发放表》的编制。
3.财务部经理负责《工资发放表》的审核。
4.总经理负责《工资发放表》的审批。
四、工作程序要点
1.员工每月工资的计算
a)财务部负责每月15日发放上月1-30日的工资，遇节假日顺延(春节除外)
b)公司人事部、管理处在每月2日前将员工考勤表送出纳。
c)出纳员每月6日前根据考勤表、员工工资的计算系数计算员工上月工资，并编制《员工工资发放表》。
d)员工工资的计算工式：
员工月工资=(基本工资+岗位工资+业绩工资)x当月出勤天数/当月全勤天数。
e)出纳员必须在编制完毕的《员工工资发放表》的制表人栏签署姓名及日期并于每月8日前报财务部经理审核。
f)财务部经理应在每月10日前审核《员工工资发放表》。如有疑问，应及时查清并予以更正;如无疑问，应在财务部审核栏内签署姓名及日期后于11日前报总经理审批。
g)总经理原则在15日前将审批完毕的《员工工资发放表》交回财务部，特殊情况另行处理。
2.年终奖金的计算
a)公司行政人事部在规定日期(具体日期由总经理决定)将总经理审批完毕的上年度《员工考评表》交财务部会计。
b)财务部会计根据当年可分配奖金总额并根据奖金分配方案(由总经理根据当年经营状况决定)及《员工考评表》计算出每个员工的年终奖金，并据此编制《员工年终奖金发放表》。财务部会计应在编制完的《员工年终奖金发放表》的制表人栏内签署姓名及日期。
c)财务部经理应严格审核《员工年终奖金发放表》。如有疑问应立即查清，予以更正;如无疑问，应在审核栏内签署姓名及日期。
d)财务部经理应及时将《员工年终奖金发放表》报送总经理审批。
e)总经理在审批的同时应注明具体发放日期。
f)试用期员工不享有年终奖金。
g)奖金发放日离职的员工不享受年终奖金。
3.工资、奖金的发放
(1)银行代发的工资及奖金：
a)出纳员根据审批手续完整的《员工工资发放表》在每月15日前将员工工资表交公司开户银行发放;
b)新人职的员工由出纳员根据人事部提供的员工个人资料及身份证复印件向开户银行申请办理工资代发存折;
c)新办的工资发放存折原则上在18日前由员工本人到出纳处签名领取;
d)存折原则上禁止他人代领。如有特殊原因确需他人代领的，代领人必须在领取时出具被代领人的书面委托书、代领人及被代领人的有效身份证原件，由纳员将双方身份证复印后留存;
e)员工可在每月16—18日到出纳处领取工资清单;
f)员工的年终奖金由出纳在总经理批准的日期内送交公司开户银行代发。
(2)现金发放的员工工资及奖金：
a)工资年终奖金原则上应由银行统一代发，因特殊情况无法办理银行代发手续的员工工资由出纳员按照(员工工资发放表)用现金发放;
b)员工应在每月规定的工资发放日(或年终奖金发放日)到财务部出纳员处签名领取自己的工资(或年终奖金);
c)员上在领取现金发放工资的同时可以领取工资单。
4.离职员工工资的计算与发放
a)离职员工凭审批手续完整的(员工离职表)到财务部结算工资。
b)出纳员根据《员工离职表》、依照员工工资计算公式在一个工作日内计算该员工离职工资。
c)员工离职工资经财务经理审核、总经理审批后生效。
d)未办理离职手续，擅自离职的员工将扣发其未领工资。
5.工资资料的查阅及保管
a)如员工对自己的工资存有疑问，原则上应在工资发放后的五日内持工资存折或工资单到出纳员处查询。特殊原因不能及时查阅的，可在一个月内到财务部申请查阅。
b)员工只可以查阅自己的工资，不可以任何理由代他人查阅。
c)每月的工资发放资料由财务部主管会计编制凭证进行相关的账务处理。
d)财务部经理月末进行系统的审核后，将工资发放资料加密在财务部长期保存。
第八章管理费收取管理规程
一、目的
本管理规程规范服务收费管理，确保业主(住户)满意。
二、适用范围
本规程适用于对兴业新邨管理服务费、水费、公共分摊水电费。
三、职责
1.财务人员负责办理现金或委托银行收费的有关手续。
2.保安员协助财务人员向业主(住户)派发收费凭据或催款通知单。
四、工作要求和内容
1.收费方法，可分为两种：
a)现金收费：车位使用费(临时停车)、装修管理有关费用、物业管理服务费、水费及公共分摊水电费、维修服务费、家政服务费;
b)委托银行收费：住宅物业管理服务费、住宅水费、住宅公共分摊水电费;
2.委托银行收费的开户手续：在业主办理入住手续时，凭物业公司开的帐户，到指定银行存入一定金额，以便每月结算划帐。
3.对小区内业主(住户)的收费
(1)住宅物业管理服务费的收取
a)兴业新邨两个月收一次管理服务费，逢单月收费。逢双月30日前，财务人员通知指定银行在业主(住户)帐号上扣除住宅物业管理服务费及其它应收费用。财务人员在收到银行扣费成功通知后，应在5天内把收费凭据交管理处服务中心，由服务中心组织分发给业主(住户)。
b)若业主(住户)帐户中金额不足以支付当期费用时，由财务人员用电话通知或发出催款通知单向业主(住户)催缴。
c)若连续三个月欠缴，由财务人员发出限期缴款通知单，限其3天内缴清欠款及滞纳金，否则按有关规定处理。
d)住宅物业管理服务费计算公式：
服务管理费=住宅的销售面积×住宅管理服务费标准+购买的机动车车位面积×住宅管理服务费标准×50%
(2)住宅水费的收取
a)每双月25日前，由管理处工程组人员读取水表值，并计算每户应交水费(包括公共分摊)。住宅水费同住宅管理费一起收取，收取程序跟住宅管理费一样。
b)水费计算公式：
业主(住户)的每月水费=该户水表读数(吨)×住宅水费单价+公共分摊水费摊R：
(3)小区内住宅公共分摊电费的收取
a)每双月22日前，由管理处工程组人员读取小区内公共部分电表值，并计算每户应分摊值;每双月30日前，财务人员通知指定银行在业主(住户)帐号上扣除公共分摊电费及其它费用。
b)公共分摊电费和管理费一起收取。
c)公共电费分摊原则：
Ⅰ)每一座走廊、楼梯、电梯运行、水泵运行等每座楼宇内公共电费，由该座业主(住户)分摊;
Ⅱ)小区道路、中心公园等小区公共区域的路灯、草坪灯的电费，由小区业主(住户)及区内商铺租户分摊
物业公司管理制度3
1、资产管理包括资产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。
2、资产实行分级管理。所有资产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设施类物资由工程部管理,涉及各使用部门的由部门保管;其他物质由综合事务部管理。
3、使用年限在一年以上或价值在人民币2,000元以上的电器、机械、运输工具等为固定资产;不属于固定资产而价值较高使用时间较长的物品为低值易耗品;办公使用的消耗性物品为办公用品;其他消耗性物品为物料。
4、所有固定资产和非消耗性物品按使用部门归类登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人归类登记。
5、各种物资应设仓库保管,仓库应分品种、规格和型号设帐记录各种物品的收、发、存情况,并按月向总经理、副总经理和财务部报送月报表。
6、各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排检修.
7、固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门维修。损坏严重时,必须报告公司领导。
8、低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理以旧换新。属人为损坏者(包括需维修的)由责任者进行赔偿。
9、固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经综合事务部组织相关部门鉴定并经公司领导批准后报废,由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需到财务部备案。
10、固定资产的.折旧年限按国家的每一固定资产预计残值率10%确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧提前报废的,不补提折旧.
11、各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。
12、购置各种物品必须办理进库验收手续;领用各种物品必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告公司总经理。
注:
1、固定资产的定义--单位价值在人民币2,000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。
2、低值易耗品的定义--不属于固定资产,而又价值较高或使用时间较长的物品。
3、办公用品的定义--办公使用的消耗性物品。
4、物料用品的定义--进行管理所需使用的消耗物品。
物业公司管理制度4
第一章总则
第一条为加强和完善公司法律事务管理,建立健全公司法律事务管理体系,更好地发挥法律保障和服务作用,根据国家有关法律、法规及《招商局蛇口工业区有限公司法律事务管理规定(试行)》,充分考虑物业管理行业特点,结合公司总部和各属下公司实际,特制定本细则。
第二条法律事务工作以维护公司利益,防范法律风险和解决经营管理活动中遇到的法律问题为基本任务。
第三条法律事务工作在蛇口工业区和蛇口控股股份公司监督指导下,按照分级与授权的原则,建立以法律事务管理制度为基础,以公司总部企业管理与培训部和各属下公司法律事务联络员为纽带,以外聘常年法律顾问和律师为社会资源支持的法律事务管理体系。
第二章职责范围
第四条法律事务工作分两级管理,公司总部的法律事务归口企业管理与培训部管理,各属下公司指定一名法律事务联络员。
第五条公司总部企业管理与培训部的职责如下:
1、负责建立和完善招商局物业系统法律事务管理制度;
2、负责公司总部和指导各属下公司的行政复议、听证、诉讼、仲裁事务;
3、协助参与重大的对外商务谈判;
4、根据总部、各属下公司、行业协会的要求,为法律方面的事项提供法律意见;
5、起草总部对外投资、合作、股权转让和资产处置有关的合同、章程、股东会和董事会决议等法律文件;审查各属下公司上述文件,并存档备案;
6、接受蛇口工业区和蛇口控股股份公司法律事务管理的监督、指导,按上级单位要求上报案件进展情况和结案报告;对各属下公司法律事务监督、检查、指导和考核;
7、建立招商局物业系统'外聘律师备选名录',指导、审查各属下公司外聘法律顾问和律师事务;
8、配合培训经理组织各属下公司法律事务联络员的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
9、建立物业管理法规规章、案例资料库;
10、办理公司领导交办的其它法律事务。
第六条各属下公司法律事务联络员的职责如下:
1、负责各属下公司与总部法律事务工作的联系和沟通,按时报送法律事务工作总结;
2、负责各属下公司与外聘法律顾问和个案律师的对口联系;
3、负责各属下公司重大法律事项、案件进展情况和结案报告的报告;
4、负责各属下公司法律事务的管理,督促各管理中心(管理处)执行公司法律事务管理细则的规定;
5、负责组织各属下公司二、三级培训中的法律常识、证据收集保存和业务的培训;
6、负责各属下公司合同的管理,建立合同档案;
7、负责收集本地的物业管理行业的法规规章、正在使用的合同、业主公约、业主委员会章程文本以及在物业管理实际操作中成功与失败的典型案例,并上报总部企业管理与培训部。
第三章日常法律事务的管理
第七条公司总部根据各属下公司业务和工作需要签发《授权书》,授予各属下公司签署经济合同、劳动合同、在银行开立帐户等法律事务的权限,期限一年。各属下公司在权限内行使职权。
第八条公司总部与各属下公司主要印章如行政公章、合同专用章和财务专用章等,对外代表企业,须严格其使用管理。::部门印章只在业务和内部往来中使用,不具有对外效力。
各属下公司应制定严格的印章管理使用制度。
第九条各属下公司加强空白法律文件如空白合同(特别是格式合同)、法定代表人身份证明书、授权委托书的管理。授权委托书应由各属下公司的法定代表人签字,并加盖公司公章。
第十条各属下公司应将法律事务工作纳入年度工作总结内容。各
属下公司聘请常年法律顾问的,可要求律师提交年度顾问工作清单。
第十一条依照分级管理原则,对各属下公司日常法律事务管理分为三级:
1、重大法律事项应报总部批准:
(1)超出本细则第七条各属下公司《授权书》权限的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的,涉及金额在10万元以上的,应在发出3日前报总部批准;接到对方上述法律文书的,应在3日内向总部汇报。
2、一般法律事项应报总部知会备案:
(1)在本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内,但案件性质、损失严重、影响突出的法律事务;
(2)各属下公司需主动发出《法律意见书》《律师函》《公司函》或在媒体发布声明、启示等法律文书的',涉及金额在10万元以下的,应在发出3日前报总部知会备案;
3、本细则第七条各属下公司《授权书》权限范围内的可以自行处理。
第四章合同管理
第十二条公司总部和各属下公司合同的谈判、签订、履行、解除、终止都必须按照《中华人民共和国合同法》和物业管理法规规章执行。
第十三条本细则所指的合同'包括:
1、合资合作经营企业合同、企业章程;
2、股权转让协议;
3、借款合同、担保合同;
4、物业管理委托合同(外委)、物业管理顾问合同;
5、电梯、空调等机电设备维修养护合同、清洁绿化等外包合同;
6、其他合同。
第十四条合同审批权限:
1、公司总部和各属下公司产权整合、股权转让、借款和担保和对外投资新设公司事务由总部统一管理,各合同由总部审批。
各属下公司新拓展项目的外委和顾问物业服务合同均报总部批准。
2、各属下公司预算范围内其它经济合同审批权限:
(1)北京公司:金额不超过20万元,期限1年;
(2)上海公司:金额不超过20万元,期限1年;
(3)西安公司:金额不超过5万元,期限1年;
(4)武汉公司:金额不超过10万元,期限1年;
(5)南京公司:金额不超过10万元,期限1年;
(6)深圳公司:金额不超过20万元,期限1年。
超过上述金额和期限的合同需报公司总部批准。
各属下公司上述权限由法定代表人按本细则第七条签发的《授权书》确认。
第十五条合同的谈判、审批、签定、履行、解除、终止的全过程,常年法律顾问或律师均可根据实际需要介入。常年法律顾问或律师应在公司总部和各属下公司对外合同签定前出具《律师合同审查意见书》。
第十六条合同签定程序:
1、合同的谈判:新设公司的投资项目谈判由总部领导、发展策划部、企业管理与培训部、项目所在地人员共同组成谈判小组进行;不设公司的投资项目谈判由发展策划部和各属下公司组成谈判小组进行;其他合同由各属下公司二人以上相关人员进行。
2、需报总部审批的合同按本细则的审批权限、《合同审批单》和《合同审批流程》进行。各属下公司应建立公司内合同审批制度。
3、合同的签定:需经总部批准的合同原则上要求由法定代表人签署,并加盖公章;其他合同由各属下公司根据本细则第七条《授权书》的职权签署,并加盖公章。
第十七条合同谈判与签定时应注意以下几项重点审查内容:
1、签约对方的主体资格:营业执照、经营范围、资质证书、注册资本等;在与业主委员会签订物业服务合同时,应注意业主委员会是否经当地主管部门的登记,是否取得业主大会的决议同意。
2、授权委托书:受托人及身份证
复印件、受托事项及权限、有效期等。
3、签约对方的履约能力:有无违约记录、银行信誉、股东背景等;对电梯维护养护等分包合同,应从合格分包方中选取。
4、合同条款的完备和严谨,特别是对于违约责任的约定应明确合理,经办人应充分估计违约风险。建议在合同中约定仲裁条款。
第十八条合同应采用书面形式,建设部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的应使用该范本,没有的应使用公司范本。::采取电子数据交换和e-mail形式的,应特别注意保存,须打印存档。各属下公司应指定一个特定系统接收数据电文,并要求签订确认书。
第十九条总部及各属下公司经办人应本着'认真负责'的态度保证合同的履行,注意保存双方往来文件、函件和数据电文。发生可能中止履行、履行不能,或合同变更、解除或终止等情形时,应及时向法律事务联络员和主管领导汇报。
第二十条因执行合同需申请资金支付或调动的,应由经办人向财务部出示合同副本,经核对无误后方可办理。合同履行与条款不一致时,应及时向法律事务联络员和主管领导报告。
财务部发现合同的付款严重与合同条款不符时应及时向总经理和总部企业管理与培训部汇报。
第二十一条属下公司应建立合同档案制度,将合同正本(至少一份)、《合同审批单》和《律师合同审查意见书》原件存档。由总部批准的合同,上述文件的复印件一份由总部备案。
第五章外聘律师管理
第二十二条公司总部将选择几家律师事务所作为长期合作伙伴,建立'外聘律师备选名录'。总部企业管理与培训部应加强和各地律师协会的联系,及时掌握律师的业绩、执业纪律和执业道德情况,充分了解律师执业背景资料,对律师的满意度进行评价。
第二十三条公司根据各属下公司业务量、所在地物业管理和律师行业发展水平,实行外聘律师的层级管理:
1、北京、上海、深圳公司应选择当地行业内的两至三家知名律师事务所,征询后择优聘请知名律师,根据业务量和律师实际协商确定费用;
2、武汉、南京公司按往年惯例和业务量聘请律师;
3、西安公司外聘律师由总部监管、指导聘用。
第二十四条各属下公司工作需要常年法律顾问时,原则上由各属下公司自行聘请,但应由律师出具法律意见书,并将《聘请常年法律顾问合同书》(明确工作任务、工作方式、合同期限、费用和法律责任)、律师事务所简介、律师简介等背景材料报总部审批。
第二十五条各属下公司根据工作需要,可以聘请项目律师或个案代理律师。项目律师指为特定项目临时聘请的律师,一般是非讼代理,一事一聘,采用固定金额制。个案代理律师指诉讼仲裁代理的律师,费用可根据纠纷情况采取固定费率制、风险费率制或其他方式。采用固定费率制的,应分期支付,且在结案后支付的律师费应不少于总额的30%。采用风险费率的,不得超过胜诉金额的30%,一般不再支付差旅费等办案费,且律师费须在结案后支付。
第六章特别法律事务管理
第二十六条本章所称的特别法律事务是指人民法院(仲裁机构)、当事人及其他参与人为解决案件所进行的全部活动的诉讼仲裁事务,行政复议、行政处罚听证等特别事务。
第二十七条公司总部企业管理与培训部是公司特别法律事务的归口管理部门。各属下公司在诉讼仲裁事务上接受总部企业管理与培训部的业务指导和监管。
第二十八条各属下公司主动提起起诉、仲裁的:
1、应做好起诉前准备,收集整理各种有利和不利的证据;
2、在起诉前10日内,向总部提出书面报告,拟聘律师及
其法律意见书和起诉书(申请书);
3、总部征询律师意见后决定,并书面回复。
第二十九条各属下公司接到对方律师起诉前的《律师函》,或接到法院或仲裁机构《应诉通知书》的,根据案件性质、可能损失和危机程度实行分级管理:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标的金额在10万元以上(西安公司5万元)、或已由媒体曝光的纠纷,必须在2日内口头或电话报告总部,并在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书;
2、属于一般民事合同纠纷、或标的金额在10万元以下(西安公司5万元)的纠纷,在7日内书面报告,附拟聘律师及其法律意见书、答辩书。
3、总部收到书面报告后5日内书面回复。
第三十条各属下公司接到行政机关的《行政决定书》和《行政处罚决定书》等,必须在5日内上报总部,决定是否复议或者提起行政诉讼。
第三十一条各属下公司接到行政机关的将被重大行政处罚的口头或书面《听证告知书》,必须在次日报告总部,::决定是否聘请代理人,准备参加听证。
第三十二条各属下公司根据总部的授权权限、案件性质和危机程度将案件进展情况上报:
1、属于解除物业管理服务合同(外委和顾问)纠纷性质、或标
的金额在10万元(西安公司5万元)以上、或需由总部决策的案件应根据需要,一事一报、一事一请示;
2、各属下公司授权范围内的其他案件,在每季度末最后一个工作日前知会公司总部,报企业管理与培训部备案。
第三十三条案件处理完之后,各属下公司应在15日内上交结案报告,内容包括纠纷的产生、争议事项和金额、案件结果、总结分析,如有责任部门和责任人的应有处理意见。并附和解协议、调解书、裁定或判决等复印件。
第三十四条各属下公司应建立特别法律事务的案件档案,包括各种法律文书、证据、内部报告和批复。在总部对案件的结案报告批复后,由各属下公司装订成册归档。
第七章附则
第三十五条适用于除香港公司以外的公司总部和属下公司。
第三十六条本细则由公司总部企业管理与培训部解释和修改。
物业公司管理制度5
为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下保安队员考核细则。
一、考核办法及操作程序
(一)物业小区保安队伍的`管理工作，结合齐铁地区物业小区的实际，实行二级管理，共同考核的办法。一是保安服务公司，二是物业小区。
(二)考核实施实行扣分罚款制。
(三)在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣一分，罚款2元，并在本人当月工资中扣除。
(四)对于保安队员的考核实施，由保安公司、物业小区实行共同定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由保安公司、物业小区负责考核管理人员共同签字，送交财务，实施扣款。
(五)保安队员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理。
(六)对于保安队员违反考核规定，罚款资金由财务指定专人保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。
二、考核内容及扣分标准。
1、不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分；
2、不请假、无故矿工扣4分；三次以上者予以辞退；
3、在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分；
4、交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分；
5、对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分：
6、在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分；
7、不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分；
8、在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退；
9、在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分；
10、在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分；
11、严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分；
12、认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4－10分，严重者清除保安队；
13、在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分；
14、在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣份；
15、在当班中带酒气上岗扣5分；
16、当班中饮酒扣l0分，并予以辞退；
17、在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分；
18、对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分。
物业公司管理制度6
一、总 则
第一条 为了加强公司劳动纪律的管理，保障员工和公司的合法权益，根据国家有关法律、法规、政策，结合公司实际，制定本制度。
第二条 公司各部门均应设立兼职考勤员，负责本部门员工的出勤记录。考勤员应当坚持原则，逐日记载部门员工的出勤情况。
第三条 部门经理应支持、督促考勤员履行职责，并在考勤记录上签字，对考勤纪录负责。各部门的考勤记录，应于考勤月份的次月2日前交至公司行政部。
第四条 凡全月出满勤并经考核完成本职工作的员工，享受当月本岗位基本工资、职务工资和考核奖金;缺勤者，按本制度和《员工岗位考核制度》执行。
第五条 调入、新招员工按实际工作时间计发基本工资、职务工资和考核奖金。
第六条 法定节假日及员工带薪年休假按国家有关规定执行。
二、关于工作时间的规定
第七条 各岗位工作时间：
1、副总经理、总经理助理、部门经理、财会人员、行政部文员、保安主管、综合主管、维修管理员、综合管理员：每天工作7小时，每周工作6天，每月平均休息4天。
2、保安班长、保安员：每天工作8小时(三班制)，每周工作6天，每月平均休息4天。
3、监控员：每天工作7小时(三班制)，每周工作6天，每月平均休息4天。
4、车辆管理员：
(1)地下车库车辆管理员每天工作8小时(四班三运转)。
(2)路面车辆管理员每天工作6.5小时，每周工作6天，每月平均休息4天。
5、店面巡逻员：每天工作10小时，隔天休息，每月平均工作15天。
6、门卫值班员：每天工作8小时(四班三运转)。
7、室外保洁员、室内保洁员：每天工作6.5小时(以完成每天的工作任务为标准)，每周工作6天，每月平均休息4天。
第八条 各部门相同工作岗位工作的起止时间应根据公司规定保持一致，由各部门经理负责安排，并报公司行政部备案。
三、关于请销假的规定
第九条 病假：
1、员工因病无法上班的，应及时向部门经理请假。病假超过三天的，须提供市属医院出具的病假证明。无病假证明但事先请假的，按事假处理;无病假证明且事先不请假，或提供虚假证明的，按旷工处理。
2、病假包括公休假日和法定假日。
3、员工患病或非因工负伤停止劳动，在国家规定的医疗期内，其基本工资按下列公式计扣：(基本工资基数+超时工资基数)÷岗位满月天数×病假天数;其职务工资和考核奖金的计扣按《员工岗位考核制度》有关规定执行。不论计扣结果如何，公司保证其病假期间的实际月收入不低于当地政府规定的最低工资标准的80%(注：岗位满月天数为该岗位平均每月实际上班的天数，下同)。
4、员工患病或非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事公司另行安排的工作的，按《公司劳动用工管理制度》执行。
5、员工患病或非因工负伤的医疗期按国家有关规定执行。
第十条 事假：
1、员工因事请假，应提前一天提出书面申请，并办理报批手续。三天(含)以内的由部门经理审批，超过三天的经部门经理同意并报分管总经理或副总经理审批，超过七天(含)以上的经部门经理同意，分管总经理或副总经理审核后报公司总经理审批。部门经理因事请假经分管总经理或副总经理同意后报公司总经理审批。
2、当月既有事假又有加班的，应冲销后计算加班和事假天数。
3、员工需要处理私事的应尽量安排到假期中进行，确需请假的应用年休假冲抵事假天数，报批手续同事假。
4、员工请事假，按下列公式计扣基本工资：(基本工资基数+超时工资基数)÷岗位满月天数×事假天数;其职务工资和考核奖金的计扣按《员工岗位考核制度》有关规定执行。
第十一条 工伤假：
1、员工发生工伤，所在部门经理应立即向公司书面报告，员工本人应提供医院诊断证明和劳动保障部门的工伤认定证明。
2、员工工伤假期间的工资待遇按国家有关规定执行。
第十二条 婚、丧假：
1、婚假假期三天，双方符合晚婚条件的另加十二天。
2、婚假包括公休假日和法定假日。
3、直系血亲(包括父母、祖父母、外祖父母和子女、孙子女、外孙子女)、直系姻亲(包括配偶、公婆、岳父母)以及旁系血亲(仅限兄弟姐妹和有直接抚养关系的亲属)死亡，均给丧假三天。
4、员工请婚、丧假，应向部门经理办理书面请假手续，并提供相关证明，同时报公司行政部备案。
5、员工在规定的婚、丧假期内，其基本工资照发，其职务工资和考核奖金的计扣按《考核制度》有关规定执行。
6、超过规定的婚、丧假期，经请假同意的按事假规定处理，因病有医院证明的按病假规定处理，既不事先请假又无医院证明的按旷工处理。
第十三条 产假、节育假、哺乳假、护理假：
1、产假、节育假、哺乳假、护理假的假期按国家和市里有关规定执行。员工申请上述假期，应向部门经理办理书面请假手续，并提供相关证明，同时报公司行政部备案。
2、产假、节育假、哺乳假、护理假包括公休假日和法定假日。
3、女员工申请产假及节育假必须提供医院出具的证明。产假期间的工资待遇，按当地政府规定的最低工资标准计发。正常节育者节育假的基本工资照发，职务工资和考核奖金的计扣按《考核制度》有关规定执行;非正常节育者节育假的工资、奖金待遇按病假规定处理。
4、女员工申请哺乳假须提供《独生子女父母光荣证》。哺乳假期间的工资待遇，按当地政府规定的最低工资标准的80%计发。
5、女员工有不满一周岁婴儿未请哺乳假的，则每天可哺婴二次，每次半小时;一胎双胞或多胞的，每多哺一个婴儿，每次可增加半小时。未请哺乳假的女员工，其基本工资、职务工资和考核奖金按正常出勤计发。
6、男员工申请护理假须提供医院证明。护理假期间的基本工资照发，职务工资和考核奖金的计扣按《员工岗位考核制度》有关规定执行。
第十四条 公假：
1、在工作时间内，因履行国家(社会)义务或参加领导上指定的会议(活动)的.，可作为公假处理。
2、员工公假期间，其基本工资、职务工资和考核奖金按正常出勤计发。
四、关于加班和调休的规定
第十五条 加班应根据工作需要从严控制，除公司统一安排的加班外，各部门员工的加班应填写加班申请单，经部门经理同意后报分管总经理、副总经理审批。
第十六条 加班原则上发给调休单进行调休。若发加班工资的，按国家有关规定执行。
第十七条 调休单原则上当年使用，当年用完。员工调休由部门经理统一并合理安排，部门经理调休由分管总经理、副总经理统一并合理安排。
五、关于劳动纪律的规定
第十八条 全体员工必须按时上、下班，遵守作息时间。每天上班应先到部门报到，如有特殊情况需直接外出联系工作或出差等，须及时报告。
第十九条 员工在上班时间应服从领导的工作调度和安排，按岗位职责和公司各项规章制度的要求努力完成工作任务。
第二十条 凡有下列行为之一的，作旷工处理：
1、未经请假，无故不上班的;
2、请假不准，擅自不上班的;
3、请假期满不到岗，又不按时办理续假手续的;
4、不服从领导的工作调度和安排，擅离工作岗位的;
5、弄虚作假，骗取、涂改病假证明或其他证明的;
6、迟到、早退屡教不改三次(含)以上的。
物业公司管理制度7
一、严格遵守交接班制度，安全防火制度；严格遵守和自觉执行安全操作规程；认真执行卫生包干区域的清洁管理制度。
二、认真执行上级领导交待的各项任务，负责完成好物业部经理安排、布置的各项工作。
三、负责做好水泵房、空调机房及各楼层风机房、电器设备的保养及故障检修。
四、负责做好电梯、空调、冷冻、安保中心、电话机房、常备电源的电器设备保养及故障检修。
五、负责做好厨房、餐厅各楼层办公用房、动力照明电器设备的保养及故障检修。
六、负责做好主楼、裙楼所有照明设备的保养和故障检修。
七、负责做好公共区域，包括大厅内外照明灯具，泛光照明正常使用和维修保养。
八、坚守工作岗位，自觉执行劳动纪律，不做与工作无关的.事。
九、除完成好日常维修及计划维修任务外，还应有计划的尽可能完成好其它零星工程任务。
十、积极协调好班次与员工相互间的工作关系，及时正确处理好突发事故。
十一、做好每天巡楼点检工作，并对在巡检过程中发现的问题及处理结果如实记录在册。
十二、当班时如发生电器故障应尽可能在本班次内解决，不能及时解决的，经征得领导同意后方可移交下一班解决；交接班时发生的故障原则上两班共同解决。
十三、及时做好报修工作的登记、复查、验收工作，包括维修内容、维修工时、维修时所耗用的材料，报修人所在部门的领导或报修人的验收签名。
十四、对任何设备的维修非经工程部经理的同意，不得随意更改原接线方式或损伤原装饰格调，维修后均应做到工完、料尽、场地清。
十五、正确使用、及时清点维修所用的各种工具，做到没有遗留工具在现场，爱护使用、保管好、清洁好所借用的公用工具。
十六、做好日常检修材料的消耗登记造册工作，及时向物业管理部申购常用、备用、易耗材料，如照明灯管灯泡、插座、开关、启辉器、绝缘胶带等，做到既不影响正常使用，又不过多储存备品件。
十七、由于维修电工、值班电工工作不负责任，粗心大意或违反以上各项工作制度，给商铺、租户或其它部门造成不良影响或扩大事故损失的，或由于违纪违规给物业管理部造成不良后果的，其责任自负，同时将受到相应处罚。
物业公司管理制度8
第一章保洁员岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度。
2、文明服务、礼貌待人，并注意保持个人的仪容仪表，树立良好形象。
3、爱岗敬业，听从上级领导指挥，在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作。
4、遵守考勤制度，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情。
5、发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。
6、清洁过程若发现异常现象，如跑、冒、漏水和设备设施损坏、故障等，及时报告主管领导或专管人员，并有义务监视事态过程或采取有效措施，控制事态发展，必要时积极协助专业人员排除故障。
7、妥善保管清洁工具和用品，不得丢失和人为损坏，不得将清洁工具和用品私借他人使用或带回家中使用，如损坏或遗失工具照价赔偿。
8、拾金不昧，拾到物品立即上交或送还失主。
9、认真完成上级领导临时交办的其他任务。
第二章保洁员工作标准
一、走廊及会议室清扫标准
1、会议室内办公桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等每天至少擦拭一次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
2、办公桌上的办公用品、文件、资料等要摆放整齐，不得随意翻看。
3、文件柜玻璃、窗框要擦拭得干净、明亮，无手印、无尘土、无水迹；窗帘悬挂整齐。
4、垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
5、办公室内的.花草植物要定期浇水，并保持花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。
6、区域内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
7、下班前清扫时，检查各类办公设施电源是否关闭，最后将门、窗关闭、锁好。
二、卫生间清扫标准
1、卫生间内洗手台面、镜面、地面，应随时清扫，做到无污渍、无积水。
2、卫生间内便池应随时清扫、冲刷，做到无污渍、无异味。
3、卫生间内隔断板、墙面、开关插座、窗台等每日至少擦拭1次，做到无污渍、无痰迹、无水迹。
4、卫生间内垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
5、在蚊蝇活动季节里，每周喷药一次，保证厕所内无蝇、无蚊虫。
6、每日不定时喷洒空气清新剂，减轻厕所内异味。
7、卫生间内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
8、卫生间室窗户玻璃、天花板及灯具，每月定期清扫擦拭，如遇节假日顺延。
三、楼梯通道清扫标准
1、楼梯通道的地面每日至少清扫1次，每周至少拖1次，做到无垃圾、无杂物，无污渍、无痰迹、无水迹、光洁明亮。
2、楼梯通道内的扶手、窗台、楼道开关、配电箱门等每日至少擦拭1次，做到无灰尘、无污渍、无水迹。
3、楼梯通道内踢脚线、安全出口指示牌每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
第三章保洁员安全操作规程
（一）牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。
（二）在超过2米高处操作时，必须使用梯子，双脚需同时踏在梯子上，不得单脚踩踏，并保证梯子下方有人把扶，以免摔伤。
（三）在清理开、关设备设施时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。
（四）不得私自拨动任何机器设备及开关，以免发生故障。
（五）在不会使用机器时，不得私自开动或关闭机器，以免发生意外事故。
（六）保洁人员应注意自我保护，工作时戴好胶皮手套，预防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。
（七）应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
物业公司管理制度9
为保持干净整洁,使住(用)户享有优雅舒适的'生活环境,结合管辖区实际情况,特制订本制度。
(一)清扫保洁队员应热爱本职工作,培养良好的职业道德和敬业精神,不怕苦、不怕脏、不怕累,用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。
(二)严格执行清扫保洁工作程序,按时完成各项任务,并按规定质量标准检查验收。
(1)每天清扫行车道路两次,上下午各一次。
(2)每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。
(3)每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。
(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。
(5)每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次,主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。
(6)每季度疏通沙井一次。
(三)完成规定清洁任务后,应在区内认真巡查保洁,制止破坏环境卫生的行为。
(四)业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞,必须在24小时内处理完毕。
(五)保洁员在当班时间发现不卫生现象时,应立即予以清除,如工作量过大,应向领导报告,组织保洁员进行清除。
(六)认真使用、保管各种清洁工具、机具,不得随意乱放,以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者,要照价赔偿。
(七)严格遵守劳动纪律,按时上、下班,上班时不得无故离开工作岗位,不得无故旷工,请病、事假须得到上级批准。
(八)注意仪容仪表,上班时应穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短裤上岗。
(九)符合下列条件之一者,将给予嘉奖、晋升:
(1)对搞好清扫保洁队管理,提高服务质量有贡献者。
(2)在服务工作中,创造优异成绩者。
(十)违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者,将按规定给予警告、停职直至开除的处理。
物业公司管理制度10
第一条根据物业法和《xx医院家属区物业管理及收费方案》的相关规定，并结合小区实际情况，特制定本办法。
第二条物业管理模式
州医院家属区物业管理委托昌吉市恒嘉物业服务有限责任公司负责管理。由家属区业主代表委员会、医院总务科、保卫科负责监督检查。
第三条物业服务
（一）房屋管理
1、物业公司每年与业主签订一次《物业服务与管理协议》，便于物业管理处建立业主档案。
2、凡需进行室内装修的业主，在动工前必须到物业管理处办理装修登记手续，方可进行室内装修。装修中如发现有下列情况，物业管理处将根据情况给予警告或经济处罚，情节严重的将上报有关部门。？产生超标噪音引起周边业主投诉的；
3、占用公用空间堆积建筑垃圾不及时清运的。
4、改动和损坏了公用供水、供电、供暖、供气管线，可能影响其他业主的；
5、破坏了房屋受力结构，造成了安全隐患的；
6、为保护屋顶防水层，严禁业主私自攀爬楼顶，如因此造成屋顶防水层渗漏，责任人必须承担防水层修复费用，以及因此造成单位或其他业主的相关财产损失的'赔偿责任。
7、本小区楼宇房屋分为公用和自用两部分，公用部分的维修由物业
公司负责，其费用属物业管理费用中范围的，在物业管理费用中列支；自用部分的维修由业主负责，业主可以选择物业公司提供服务，也可以选择社会服务单位提供服务，维修费用业主自理。
（二）卫生保洁
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫一次，做到无垃圾纸屑、积水、积雪。
2、根据小区实际合理布设垃圾箱、果皮箱。垃圾箱内垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象。垃圾站垃圾无外堆现象，应及时通知相关部门清运，保持环境卫生整洁。
3、住宅楼楼道、扶手卫生每周清扫、擦拭一次，保持干净整洁。
4、公共区域玻璃每年擦洗两次。
5、根据实际开展对公共区消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
6、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，对不听劝告者上报医院保卫科进行处理。
（三）庭院绿化
1、禁止业主在绿化带内种植蔬菜、饲养家禽。及时清除草坪杂草、杂物，有效控制杂草滋生。
2、根据气候状况和季节，适时对花草、树木浇灌、施肥和松土，预防病虫害。
3、根据庭院实际和经费情况，每年春季适时安排补植树木花草，努力为住户营造温馨舒适的生活环境。
（四）公共秩序
1、设立门卫室，配备专人24小时值勤，禁止收购乞讨商贩进入小区，无外来闲杂人员，确保小区安全，不发生任何被盗、被抢情况，现场无打架斗殴，发现问题及时处理。
2、请保持消防通道畅通，机动车、非机动车按要求存放在各自区域。业主需交纳机动车场地占用费。如车辆停放在停车场内出现刮擦、丢失等现象，物业不予负责。
3、为缓解院区停车难问题，家属区有停车位车辆不得将车辆停放在工作区停车场内，如经发现，扣罚车主200元。
第四条物业服务费及各项代收代付费用的缴纳
1、物业管理费
小区物业管理费按昌州计价费（20xx）44号文件一级物业标准0。55元/月/平方米，按季度暂由医院物资管理科收取。
2、机动车场地占用费
机动车场地占用费根据《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改法规【20xx】3088号）文件的规定，小区车辆临时停放每车每次2元（超过1小时）；小区业主的车辆实行包月制，每车每月40元。业主车辆需在物业管理处登记造册，由物业管理处为业主指定固定停车位，业主可在停车位自行安装地锁（费用自理）。机动车场地占用费每月由医院保卫科审核后交财务科从业主当月工资中扣除。非本院职工机动车场地占用费由物业管理处报医院物资管理科代为收缴。本院职工优先享有停车位使用权。
3、业主水、电费按相关部门物价标准收取。居民用电为0。55元/度，
商业用电为0。689元/度。电费每次购买最高不得超过300度，水、电费暂由医院物资管理科收取。
注：物业费用支出情况由医院总务科和业主委员会代表进行监督审查，按年公布物业费用支出情况。
第五条本办法由医院总务科负责解释。
第六条本办法自20xx年4月1日起执行。
总务科
20xx年3月12日
物业公司管理制度11
第一条请假
1、请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。
2、请假手续以书面为准，如遇特殊情况无法办理书面请假手续，则应电话请假，书面手续后补。短信请假无效。
3、员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。
第二条病假
1、员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。
2、患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。
3、员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。
第三条事假
1、员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请（如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导），如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。
2、事假按照日标准工资100%扣除。
3、工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。
第四条年假
1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天；已满10年不满20年的，年休假10天；已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。
2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。
3、当年未休年假者不得累计到第二年（特殊情况除外）。
第五条婚假
1、根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄（女20周岁，男22周岁）结婚的，可享受3天婚假；符合晚婚年龄（女23周岁，男25周岁）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。
2、结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。
第六条产假
1、根据《生育条例》女员工正常生育时，给予90天（包括产前15天）产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加15天，符合晚育年龄的增加30天产假。
2、晚育已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。）
3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20—30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。
4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。
5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育（生育时满24周岁），则再延长7天。
第七条丧假
1、员工供养的直系亲属（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女）死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天；员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。
2、丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。
第八条旷工
1、未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。
2、旷工一日（含累计）者，扣发当日全部薪金的三倍工资；旷工二日（含累计）者，扣发当日全部薪金的.6倍工资；旷工三日（含累计）者，当月只发同年北京市最低生活标准工资；旷工超过三日（含累计）者，公司视情况给予处理。
第九条迟到、早退
1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定，结合本公司的经营特点及岗位的&39;特殊要求，本公司办公室人员实际五天工作日，即周一至周五（有特殊情况者可调休）。
2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。
3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。
4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。
第十条：签到签退
1、公司实行签到签退制，按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间，离开公司的情况需填写相应的手续。
2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。
3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。
第十一条加班、调休
1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。
2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式（调休）兑现。
3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。
物业公司管理制度12
一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。
二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。
三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。
四、财务现金借用（含各小区收费员）必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。
五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。
六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。
七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。
八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。
水、电工管理制度
一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的.运行、检查、维修、保养等记录要齐全。
三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。
四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情况。
五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。
六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。
七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。
八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。
九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50％负担。
物业公司管理制度13
第一章经理岗位职责
经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。
一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。
二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。
三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。
四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。
五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。
六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。
七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。
八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。
第二章办公室职责
一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。
二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。
三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。
四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。
六、拟订员工培训计划，并定期或者不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。
七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。
八、负责对对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。
九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十、负责完成公司交办其它各项工作任务。
第三章办公室主任岗位职责
一、在经理的领导下，认真学习贯彻本岗位相关法律、法规和公司各项管理制度的实施。
二、负责住户的入住装修手续的办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档的分类存档以及报刊杂志的征订和小区业主各类的发放。、
三、催促检查办公室人员工作，有权对违犯劳动纪律和不能按时完成任务的员工依照制度进行处罚，严格奖惩与绩效考核的兑现。
四、负责监督检查考勤制度的实施及员工三上下班签到。
五、负责公司印章的管理和使用，严格执行印章的审用规定。
六、对保洁员的工作进行监督和管理，认真负责及搞好小区的`环境绿化和卫生保洁工作。
七、组织召开工作例会及日常会议，撰拟相关材料并做好会议记录。
八、加强对员工的培训学习和业务考核，搞好员工思想工作，广泛吸收员工的合理化建议。
九、负责起草工作计划和部各项管理制度的拟订以及日常业务办理及文件的打印工作。
十、做好财物登记与库存管理及所需物品的购买计划和发放，使库存的物品存放合理，保管安全妥善。
十一、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。
十二、负责办公室全盘工作，直接对经理负责，保证完成经理交办的各项工作任务。
第四章管理部职责
一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。
二、负责本小区物业的接管验收工作。
三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。
四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。
五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。
六、负责催交业主的物业管理费；水，电、暖费。
七、负责业主钥匙的管理。
八、完成公司交给的其它工作任务。
第五章管理部主任岗位职责
一、在物业公司经理的领导下进行工作，对小区的物业和业主实行具体管理和服务。
二、负责本部门员工的培训、考核及日常工作安排。
三、负责监督、检查部门员工的工作情况，有权对其进行处罚。
四、对部门员工应做到分工明确、责任到人，奖罚分明。
五、认真处理业主投诉问题，做到派单及时，过程监督，保证让业主满意。
六、负责对业主领取钥匙情况进行核实。
七、负责对业主的装修现场进行检查，对存在的问题及时处理。
八、定期对业主进行回访，征求意见和建议，并向上级领导汇报。
第六章保安队长岗位职责
一、熟悉小区的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座罗列，各种公共设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握住宅区整体情况。
二、带领保安人员认真执行保安队的各项规章制度，切实履行保安员职责，做出表率。
三、交接班时集中整理队员的仪容仪表，组织召开班前会和班后讲评并做好绩效考核。
四、负责本班人员的出勤、坚持白日和夜晚查岗制度。
五、管理本班人员的在班工作，认真做好交接班记录。
六、合理安排勤务工作，及时解决工作中存在的问题，关心爱护保安队员。
七、催促队员执行宿舍管理制度，保持宿舍整洁，无乱拉乱挂现象。
八、对本班无权决定或者无力解决的问题应当及时向上级请示。
九、发生事故、案件或者是遇到特殊情况应即将报告，执行重要任务时及时报告任务的发展和完成情况。
十、带领保安人员认真履行岗位职责，及时完成对里交给的各项保卫任务，遵纪守法严防失窃和暴力案件的发生，确保安全。
第七章保安员岗位职责
一、门卫岗位职责
1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。
2、值班时不许擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不许收听录音机等敢与工作无关的事。
3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度温和不急不燥。
4、认真填写各种登记，要求字迹清晰，容详细准确。
5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或者公司领导允许后方可进入。
6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。
7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。
8、业主进入小区时应检查《暂时业主卡》，装修人员进入小区须检查《暂时出入证》。
9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。
10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主（司机）在检查表上签字确认。
二、巡逻岗岗位职责
1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。
2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区的打假斗殴事件。
3、严禁搞传销及做广告的人员在小区各种公共场所、设施上散发和贴传单。
4、熟悉小区的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座罗列以及小区区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。
5、劝说院的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。
6、指挥小区的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。
7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。
8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。
第八章保洁班长岗位职责
一、以身作则，带领员工保质保量完成各项工作任务。
二、合理调配人力、物力资源，全面安排每日工作任务。
三、负责部门的绿化培植、养护管理的技术培训并检查催促好工作的实施。
四、每日检查岗位的班次交接，工作质量效率、员工行为规，发现问题现场纠正，并做好当日检查记录。
五、教育员工爱护公物，厉行节约。
六、认真学习业务技术知识，提高管理节约。
第九章保洁员岗位职责
一、室外保洁员岗位职责
1、准时到岗，每天靖扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部份及坐台两次。
2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。
3、熟悉各自分工及所负责围的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。
4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不贩脏、不怕累。
5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。
6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。
7、完成公司交办的其它暂时性工作。
二、花园及娱乐场所保洁员岗位职责
1、准时到岗，按工作任务和操作要求完成任务。
2、负责爱护健身器材等活动设施的维护和保养，定期向上司汇报用品的消耗及领用情况。
3、对游乐儿童，活动人员热情礼貌，合理耐心的解释，切忌用粗卤的言语。
4、维护活动场所秩序，随时维护娱乐场所的卫生，及时处理突发事件。
5、定期对花园树木、池边喷洒药物，以确保花园四周卫生整洁。
6、及进维护、养护花园设施设备，细小问题自行解决。
7、在客户或者销售员的要求下，可以和客户谈物业公司及小区的相关情况。
8、对花园的设施设备做好详细登记。
9、爱岗敬业，完成暂时性的工作任务。
三、室保洁员岗位职责
（1）楼道保洁员岗位职责
①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。
②每周对楼梯标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
③每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。
④当班时间遇到楼有可疑情况时，即时与保安人员联系。
⑤巡视楼公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。
⑥定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。
⑦积极完成上级交办的暂时任务。
（2）办公室保洁员岗位职责
①准时到岗，按工作要求完成任务。
②工作时间不能做与工作无关的事，如聊天。
③不得随意翻阅办公桌上的文件，打扫完毕返之原地。
④积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁知识，提高个人素质。
物业公司管理制度14
1.总则
保障公司正常、高效的工作秩序，加强员工的考勤管理，保证员工的休息权利。
2. 适用范围
3.公司的行政班工作时间为：上午9:00-12：00，下午13：30-18：00;季节性调整另行通知，部分岗位按照特殊岗位上班时间要求上班。
4.公司全体员工每天上下班都必须登陆考勤机考勤，考勤结果由综合管理部汇总定期公布并计算薪资。鉴于工作特殊性，外派人员实行上下班签到考勤。
5.员工上、下班须亲自签到、打卡，不得托人或受托。一经发现托人或受托考勤，委托人和被委托人实行警告处罚，并罚款50元;如再次违规实行训诫处罚，并罚款100元;三次违规者给予除名。
6.出差人员出差期间不需签到、签退，出差前需填写《出差申请单》，出差结束后须凭《出差申请单》到综合管理部办理相关手续。
7.员工凡当日迟到在15分钟以内按迟到处理，15分钟以上至半日之内者按旷工半天处理，超过半日者按旷工一天处理;员工凡当日早退在15分钟以内按早退处理，15分钟以上半日以内者按旷工半天处理，超过半日按旷工一天处理。
8.员工无故迟到或早退一次予以罚款10元，累计三次迟到(早退)作旷工一日处理;无故旷工半日，扣发当日薪资的50%;无故旷工1日，扣发当日全部薪资。
9.员工无正当理由连续旷工时间超过15天，或者一年以内累计旷工时间超过30天的'，予以除名处理(解除劳动关系)。
10.因天灾人祸或其它不可抗力而迟到等，经查实，不作迟到(旷工)计;因天气恶劣、交通堵塞、忘记等原因造成考勤迟到，当事人需立即报告综合管理部，综合管理部查证后酌情处理。
11.任何类别的假期都需部门负责人事前批准，并到综合管理部登记。如有紧急情况，不能事先请假，应在两小时以内电话通知本部门负责人并在上班当日补办手续，否则以迟到或旷工计。
12.正常情况下所有人员须先到公司报到后，方能外出办理各项业务，如因工作需要先办理公事再上班的，需在上班前日填写《外出申请单》并报综合管理部;上班期间因业务需要，须外出办公务者，应填写《外出申请单》并报综合管理部。违反上述规定，以迟到或旷工计。
4.附则
4.1本管理办法由综合管理部负责解释。
4.2本管理办法的拟定或者修改由综合管理部负责，报总经理批准后执行。
4.3本管理办法自颁布之日起实施。
物业公司管理制度15
1、直接上级:项目经理,公司财务部经理;直接下级:出纳。
2、贯彻执行国家财政、税务方针、政策,以及有关的法律、法规,严格遵守各项财经纪律和财务制度,负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度,加强财务监督和控制管理。
3、负责编制财务预算,并检查、监督、落实计划的执行情况,按时做好月、季、年度的财务决算,编制报送有关的会计报表。
4、负责财会资料档案的`保管。
5、负责组织每半年一次的资产清理,盘点工作,确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符。
6、负责对部门员工进行培训和工作考评。
7、按照公司费用开支标准和开支范围,检查各种费用开支,杜绝铺张浪费,坚持勤俭节约。
8、认真审核各项原始单据,根据审核无误的原始单据,编制会计凭证并及时入帐,负责市场物业管理处一切往来帐项的核对、清查。
9、加强计费、收费管理,负责市场物业管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收缴统计及分析工作。
10、定期检查固定资产和流动资金,协助做好物资盘点工作,负责经济核算,对帐目做到日清月洁。
11、编制市场物业管理处年、季、月度财务预算,组织编制公司财务会计报表和统计报告。检查和掌握计划的执行情况。
12、按时发放工资、各类补贴等。配合公司财务部与税务部门保持密切联系,办理税务登记、税务申报等税务工作。
13、完成领导交办的其他工作。
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